OSBD Senica je správcom cca 10 000 bytov. Vek domov sa pohybuje od 15-50 rokov, čo z hľadiska životnosti a údržby bytov signalizuje, že je najvyšší čas na ich údržbu a obnovu.

Je pochopiteľné, že vlastníci a nájomníci bytov si chcú rôznymi úpravami svoje byty vylepšovať a zveľaďovať. Pri tejto činnosti je potrebné z hľadiska stavebného zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov a Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/93 Zz. v znení neskorších predpisov dodržať určité pravidlá a pokyny tak, aby neprišlo k statickým poruchám domu alebo aby neprišlo k ohrozeniu, resp. obmedzeniu vlastníckych práv ostatných vlastníkov bytov v dome.

OSBD Senica po predchádzajúcich poradách a konzultáciach so stavebnými úradmi v jednotlivých mestách a obciach nášho regionu a s použitím metodických pokynov MVRR-SR “ Zásahy do nosných konštrukcií panelových domov „ sa rozhodlo vydať tieto pokyny, ako majú jednotliví vlastníci a nájomcovia bytov postupovať pri ich obnove.

Z hľadiska spôsobu a veľkosti vplyvu na nosné konštrukcie, je možno stavebné úpravy rozdeliť do troch skupín.

A. Stavebné úpravy – udržiavacie práce
Tieto stavebné úpravy nemajú žiadny, resp. len zanedbateľný vplyv na nosné konštrukcie bytového domu.
Do tejto kategórie patria najmä úpravy:
– výmena povrchových vrstiev omietok a podláh pri dodržaní pôvodnej hmotnosti
– výmena vedení elektroinštalácie, ÚK, SV, TÚV, plynu a  kanalizačných odpadov za
podmienky, že potrebné otvory neprekročia rozmer 8×8 cm a  neporuší sa ocelová výstuž
– výmena okien a dverí do bytu pri dodržaní ich členenia, rozmeru, farebnosti a  pod.
– výmena zárubní dvier za podmienky, že sa neporuší konštrukcia stien a  priečok

Tieto práce nie je potrebné nahlasovať na OSBD Senica ani na stavebný úrad. Musia byť však vykonané osobou, ktorá má k výkonu týchto prác oprávnenie, resp. oprávnenou organizáciou.

B. Stavebné úpravy jednoduchého prevedenia
Ide o stavebné úpravy, ktoré sú zásahmi do nosných konštrukcií a statiky menšieho rozsahu.
Do tejto kategórie patria najmä úpravy:
– vyrezanie menšieho otvoru do nosnej i nenosnej priečky
– odstránenie nenosnej priečky
– zasklenie balkóna a loggie
– výmena podlahových a obkladových vrstiev za ťažšie
– výmena bytového jadra
– postavenie novej priečky
– výmena drevenej loggiovej steny
U týchto úprav je potrebné doložiť projekt úprav, jednoduchý statický výpočet dotknutých stavebných prvkov, resp.  vyjadrenie autorizovaného stavebného inžiniera, podľa požiadaviek stavebného úradu v príslušnej lokalite.

C. Zložité stavebné úpravy
Do tejto kategórie sú zahrnuté stavebné úpravy, ktorých reálnosť zhotovenia a vplyv na nosné konštrukcie je možné posúdiť len komplexným statickým výpočtom, zohľadňujúcim skutočný stav všetkých dielcov.   Ide najmä o nasledovné úpravy:

– vyrezanie otvorov do nosnej konštrukcie stien a stropných panelov
– odstránenie celej steny nosnej konštrukcie – vybúranie viacerých menších otvorov
v jednom nosnom alebo stropnom paneli

– porušenie predpätých rámčekov stien ,stropov a podláh
– úpravy zasahujúce do stykov nosných konštrukcií /rohy,kúty/

Pri týchto zásahoch ktoré majú podstatný vplyv na statiku, je potrebná projektová dokumentácia, doložená komplexným statickým výpočtom zohľadňujúcim skutočný stav všetkých stav dielcov, spojov a  už zrealizovaných stavebných úprav v dome. Projekt musí byť vypracovaný autorizovaným inžinierom statikom.

Ako má teda postupovať vlastník resp. nájomca bytu pri stavebných úpravách?

– Žiadateľ o stavebné úpravy doručí svoju žiadosť na technický úsek OSBD Senica
s identifikáciou miesta realizovania úprav i s popisom plánovaných prác.
– Podľa rozsahu vypísaných prác vyzve OSBD Senica žiadateľa o úhradu poplatku
vo výške 6,70 Eur. Pokiaľ sa úpravy týkajú zásahov do spoločných častí a zariadení
domu ( obvodová stena, nosná konštrukcia, zmena vzhľadu domu, prenájom
spoločných častí domu – kočikárne a pod.) žiadateľ uhradí poplatok vo výške 15,60 Eur.
– Podľa rozsahu plánovaných prác vyzve OSBD Senica žiadateľa o doloženie potrebnej
projektovej dokumentácie, statického posudku, príp. súhlasu ostatných vlastníkov bytov
v dome.
– Na základe doložených podkladov, OSBD Senica vydá stanovisko k stavebnej úprave
s podmienkami, ktoré je nutné dodržať. Jednou z podmienok je ohlásenie týchto
stavebných úprav na stavebný úrad v príslušnej lokalite, ktorý v zmysle stavebného
zákona č. 50/1976 Zb. svojim rozhodnutím vydá záverečné povolenie.


Prehľad najčastejších žiadosti:

– výmena okien

Pri výmene okien za rovnaké s  rovnakým členením, rozmerom a farbou, tieto práce nie je potrebné nahlasovať na OSBD ani na stavebný úrad. V  prípade zmeny členenia, rozmeru a  farebnosti od ostatných okien v  dome, je potrebné k žiadosti doložiť súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov v dome.

– zasklenie loggie, resp. balkóna

Táto úprava výrazne mení vzhľad domu a ide o zásah do spoločných častí domu. K žiadosti je potrebné doložiť súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov v dome. Jednou
z podmienok v stanovisku OSBD Senica bude povinnosť vlastníka zrealizované zasklenie odstrániť, prípadne inak zabezpečiť, aby neprekážalo prebiehajúcim rekonštrukčným prácam pri revitalizácii domu.

– výmena resp. prestavba bytového jadra

Tieto práce ovplyvnia statiku domu a  je preto potrebné k žiadosti o prestavbu doložiť
projekt, resp.  statický posudok. Po ukončení prác je žiadateľ upovedomený a nutnosti doložiť na technický úsek OSBD požadované doklady ( revízne správy ) a  písomné prehlásenie oprávnenej osoby dozorujúcej stavbu, že práce boli zrealizované v rozsahu stanoviska.

– vykonávanie zásahov do nosných stien

V týchto prípadoch ide o veľký zásah do statiky domu a taktiež nosná stena je považovaná za spoločné časti domu. Vlastník k žiadosti o úpravu priloží projekt úprav, statický posudok zohľadňujúci skutočný stav stien s  už zrealizovanými úpravami v ostatných bytoch a súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov v dome. Ďalej po ukončení prác doloží na OSBD Senica písomné prehlásenie oprávnenej osoby dozorujúcej stavbu, že práce boli zrealizované v rozsahu stanoviska.

– umiestňovanie rôznych zariadení na fasádu domu (klimatizácia, satelity, internet a pod.)

Vzhľadom na to, že ide väčšinou o zásah do spoločných časti domu, ich umiestňovanie rieši OSBD v rámci zákona o vlastníctve bytov a  nebytových priestorov č.182/93 Zz. v znení neskoších predpisov, resp. o umiestňovaní takýchto prvkov rozhodujú vlastníci bytov v dome nadpolovičnou väčšinou na svojej schôdzi.

– prenájom spoločných priestorov ( práčovne, kočikárne, schodiskové priestory a pod.)

O prenájme spoločných priestorov rozhodujú v  rámci zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č.182/93 Zz. v znení neskoších predpisov vlastníci bytov nadpolovičnou väčšinou na svojej schôdzi.

Nedodržanie uvedeného postupu a realizovanie stavebných úprav bez súhlasného stanoviska OSBD Senica a rozhodnutia stavebného úradu, môže byť považované za priestupok a v priestupkovom konaní môže byť príslušným stavebným úradom uložená pokuta.

Taktiež upozorňujeme žiadateľov, ktorí pri stavebných úpravách alebo montáži doplnkových zariadení na fasádu domu poškodia spoločné časti domu, iný byt, resp. spôsobia škodu tretej osobe, sú povinní ju v plnej výške uhradiť.

Žiadosti o úpravy bytov zasielajte na adresu:

Okresné stavebné bytové družstvo Senica
technický úsek
Štefánikova 718
905 01 Senica

Kontakty: Richard Kalman, technik OSBD
Telefón 034/6940724
e-mail: kalman.richard@osbdse.sk